Người mua và bán nhà đất nền giá rẻ sẵn sàng bắt tay, khai giá trong hợp đồng thấp hơn hàng trăm triệu cho tới cả tỷ đồng so với giao dịch thực tế để "né" thuế. Với giới kinh doanh nhà đất thủ đô, mua bán chênh lệch, rồi khai man trong hợp đồng là "chuyện thường ngày ở huyện". Và dường như chưa bao giờ họ bể mánh đến mức như Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần đầu tư và Quản lý Bất động sản UDic (Hà Nội), bị bắt vì nhận tiền chênh hơn 4 tỷ đồng của khách.


Chị Nguyễn Thị Thu Nguyệt, một nhà đầu tư lẻ cho hay, chị vừa bán một mảnh đất thổ cư rộng 100 m2 ở phố Huy Tập (Gia Lâm) với giá 35 triệu đồng mỗi m2. Tính ra cả khu đất lên tới gần 4 tỷ đồng nhưng nhưng thực tế, giao dịch công chứng chỉ ghi 1,9 tỷ đồng. Mỗi m2 ghi trên hợp đồng chỉ có 19 triệu đồng, cao hơn 1 triệu đồng so với khung giá đất của Nhà nước quy định tại khu vực Gia Lâm. "Nếu ghi cả 4 tỷ đồng thì tính riêng thuế thu nhập cá nhân, tôi cũng đã mất đứt 80 triệu", chị Nguyệt cho hay.

Anh Nguyễn Bình Minh, một môi giới tại khu vực Long Biên cho hay, các giao dịch đất thổ cư sẽ được căn cứ vào khung giá đất của Nhà nước. Còn các dự án dat nen gia re liền kề, biệt thự, chung cư dựa vào giá gốc chủ đầu tư phát ra để ghi trên hợp đồng công chứng. "Hạ thấp so với giá trị thực, người bán giảm được thuế thu nhập cá nhân, người mua giảm được phí trước bạ nên cả hai đều đồng thuận", ông Hà cho hay.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường địa ốc Hà Nội có quá nhiều "kẽ hở" để người bán và người mua bắt tay hợp tác khai man trên hợp đồng. Khung giá đất không bắt kịp thị trường càng làm cho việc mua bán nhà đất khó minh bạch. Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng từ 30% tới 60% giá đất chuyển nhượng thực tế. Đây là chỗ hổng để kẻ bán người mua thi nhau lách luật, trốn thuế.

Ngoài ra, để tiếp cận được giá gốc chủ đầu tư dự án địa ốc không đơn giản. Những đại gia thạo tin đã săn hết vài ba sàn chung cư hoặc ôm hàng chục lô đất dự án nên các công trình khi hoàn thiện xong cũng là lúc hàng hết. Người có nhu cầu thực tế phải trả thêm phí hoa hồng từ 0,2 đến 1% cho môi giới và tiền chênh hàng trăm triệu đồng cho bên bán.

Ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Hòa Phát Land cho rằng, thị trường địa ốc Hà Nội rất khó xác định đâu là giá thực và giá ảo. Thông thường các khoản chi phí chênh qua giao dịch trao tay người bán và người mua thỏa thuận không lưu trên giấy tờ. Hai bên sẽ tính toán thật "khéo" để cơ quan thuế vẫn chấp nhận được giá ảo đó.

Theo quy định của Bộ Tài Chính, thuế suất chuyển nhượng bất động sản có hai mức: 25% trên phần lợi nhuận hoặc 2% trên tổng số tiền chuyển nhượng. Trong trường hợp người bán có đầy đủ các chứng từ chứng minh được giá vốn và các chi phí thì sẽ áp dụng mức thuế suất 25%.

Song ông Hà cho biết, số đông các giao dịch đều áp thuế 2% trên giá trị hợp đồng vì không thể xác định được giá chênh. Ông Hà đưa ra ví dụ, một khách hàng mua một căn chung cư tại Hà Đông với giá khoảng 1 tỷ đồng. Sau một thời gian, người này bán cho khách hàng A với giá 1,2 tỷ. Người A lại bán cho người B với giá 1,5 tỷ. Qua hai lần trao tay, lợi nhuận người bán có được là 500 triệu đồng, song không ai muốn công khai minh bạch để chịu một khoản thuế là 25% của 500 triệu đồng bằng 125 triệu đồng. Thay vào đó, người bán sẽ khai man là bán đúng giá 1 tỷ đồng để phải chịu thuế suất 2%, tương đương với 20 triệu đồng.

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng, mua bán thuộc giao dịch thỏa thuận, thuận mua vừa bán nên chuyện hưỡng lãi chênh từ giá trị bất động sản là chuyện bình thường. Song, câu kết khai man, lách luật để trốn thuế là một hình thức tham ô tập thể. "Chính việc không khai giá trị thực càng làm địa ốc Hà Nội liên tục bị đẩy giá, làm thị trường khó minh bạch, người mua sau luôn phải chênh nhiều lần so với người mua trước", ông Liêm cho hay.

Nhưng nếu nhìn nhận BĐS theo góc độ phục vụ người tiêu dùng, nó lại là một ngành sản xuất. Vì vậy thắt chặt tín dụng BĐS nên thận trọng để “chặt” khi cho vay đầu cơ kinh doanh BĐS nhưng vẫn mở để cho các DN kích thích sản xuất tạo ra những sản phẩm phù hợp với từng nhóm khách hàng mục tiêu. Các khách hàng này có thế khác nhau về nhu cầu sử dụng BĐS. Do đó, cần để ý tới điều này để phân bổ nguồn vốn cho vay khi họ mua BĐS. Ngay chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp đang được triển khai vẫn tồn tại nhiều bất cập mà lớn nhất là về giá và kiểm soát giá cả.

Giá BĐS đang có xu hướng giảm như hiện nay, thực tế vẫn chưa thể gọi quả “bong bóng” BĐS đã vỡ. Gặp khó, thị trường phải tự điều chỉnh để nhiều loại BĐS xác lập một mặt bằng giá mới phù hợp hơn và thị trường sẽ trở nên lành mạnh trong tương lai. Đó cũng là dịp thị trường “chọn lọc” các nhà kinh doanh đầu tư BĐS. Nhiều doanh nghiệp đã điều chỉnh giá bán sản phẩm, khuyến mãi có lợi cho người tiêu dùng nếu mua sản phẩm. Bên cạnh đó DN đang tạo ra những dòng sản phẩm phù hợp với mức độ thanh toán của người tiêu dùng. Như tính toán lại việc tung ra loại căn hộ chung cư cao cấp cũng như thiết kế lại diện tích sàn ở phân khúc trung bình sao cho cân đối; Hoàn chỉnh chính sách xây nhà cho người thu nhập thấp và có thể cho thuê lâu dài.

Mặt khác, một số doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng đã thể hiện bản lĩnh, năng lực của mình bằng cách đưa ra nhiều dòng sản phẩm mới ra thị trường Việt Nam, nhằm thỏa mãn nhu cầu cho những khách hàng có thu nhập khá. Tại cuộc hội thảo mới đây về đầu tư BĐS nghỉ dưỡng do Archi Invest, đơn vị đại diện pháp luật cho tập đoàn Archi đồng tổ chức với CBRE và Ninh Van Bay cho thấy sự đa dạng của dòng sản phẩm này. Dự án nghỉ dưỡng của tập đoàn Archi có đủ sản phẩm từ loại bình thường cho đến hạng sang trọng thuộc các vùng ven Hà Nội hoặc các thành phố lớn khác… Điều quan trọng là các sản phẩm này được chủ đầu tư cam kết đưa vào hoạt động kinh doanh sinh lời mà vẫn bảo toàn được vốn cho người mua.

Timeshare (sở hữu kỳ nghỉ) là một khái niệm mới xuất hiện ở Việt Nam dù đã có mặt từ lâu trên hơn 95 nước ở châu Âu và châu Phi. Trong khoảng 2 thập kỷ trở lại đây, ngành công nghiệp kinh doanh timeshare đã được nhiều thương hiệu khách sạn, resort và các những nhà đầu tư các khu du lịch nghỉ dưỡng tập trung phát triển và đưa vào bộ phận sản phẩm chính thức để bán cho khách hàng của họ.

Theo luật sư Phạm Đức Giang, Trưởng phòng luật sư BMC việc trả giá chênh ngoài hợp đồng để trốn thuế thì cả người bán và người mua đều gặp nhiều rủi ro. Bởi khi xảy ra tranh chấp, pháp luật sẽ căn cứ vào hợp đồng công chứng, còn văn bản viết tay không có giá trị về mặt pháp lý. "Cả người bán và người mua nên ghi đúng giá trị thực trong giao dịch bất động sản để tránh rủi ro khi xảy ra tranh chấp. Khi có dấu hiệu trốn thuế, cơ quan điều tra có thể vào cuộc để xác minh", ông Giang cho hay.

Để chống sự đầu cơ trong thị trường bất động sản (BĐS) nhưng không gây sốc làm ảnh hưởng xấu tới toàn bộ hoạt động của nền kinh tế rất cần những chính sách điều chỉnh kịp thời của Nhà nước. Ngoài ra, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng cần cố gắng tạo ra nhiều dòng sản phẩm mới phù hợp cho người sử dụng.

Theo TS. Nguyễn Bá Ân, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), hạn chế dòng vốn chảy vào BĐS hiện nay của nước ta là hoàn toàn đúng đắn bởi xét trên bình diện toàn nền kinh tế, nếu vốn vào bất động sản quá nhiều sẽ không tạo ra được của cải vật chất. Cho nên trong điều kiện, hoàn cảnh, mức độ nào đó, Nhà nước phải tạo điều kiện để hướng dòng vốn chảy vào sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho xã hội.

Timeshare cũng là hình thức sở hữu BĐS dưới nhiều dạng như quyền sử dụng, chứng nhận sở hữu hợp pháp hay sở hữu điểm và nó thường liên kết với nhiều khu nghỉ hay khách sạn để khách hàng có thể trao đổi kỳ nghỉ với nhau. Đây là một hình thức đầu tư không phải để tăng nhanh sự giàu có mà chỉ mang lại hiệu quả kinh tế kể cả về lâu dài cho đối tượng khách hàng thu nhập khá. Đó là dòng sản phẩm có thể hiểu như là cách “chẻ nhỏ” sản phẩm lớn thành những gói nhỏ hơn phù hợp với người sử dụng nhưng vẫn đạt yêu cầu thụ hưởng cao.